Kiracılar ve mesken sahipleri ortasında ‘depozito’ uyuşmazlığı artıyor! Birinci mi yoksa son kira bedeli üzerinden mi verilmeli? ‘Sözleşmeye sakın bu maddeyi ekletmeyin’

KİRA ARTTI LAKİN DEPOZİTO TIPKI KALDI

İstanbul, Beşiktaş’taki üç yıldır oturduğu meskenden taşınmak isteyen Dilek G., konut sahibi ile bir depozito sorunu yaşadı. Konuta taşınırken kira bedeli 9 bin 500 TL olan Dilek G., bir kira bedeli de depozito vermişti. Meskenden ayrılırken de depozitoyu son kira bedeli olan 19 bin TL olarak almak isteyen kiracı, hiç beklemediği bir durum ile karşılaştı. Mesken sahibi, depozitoyu birinci verilen sayı olan 9 bin 500 TL olarak vereceğini söyledi. Yasal haklarından bahseden lakin ne söylediyse mesken sahibini ikna edemeyen Dilek G., yaşananları hurriyet.com.tr’ye anlattı:

“Kendi konutumuzu kentsel dönüşüm kapsamında müteahhitte vermiştik. O süreçte çabucak konutu boşaltmamız gerekiyordu ve birinci bulduğumuz daireye taşındık. Birinci kiramız 9 bin 500 TL idi. Bir kira bedelini de elden depozito olarak vermiştik. Üç sene oturduk ve üç yılın sonunda kiramız 19 bin TL oldu.

Kendi konutumuzun inşaatı bitince konuttan taşınmak istedik. Taşınırken de depozitoyu haliyle son kira sayısı üzerinden istedik. Fakat konut sahibimiz katiyetle kabul etmedi. Ben de bir an evvel kendi konutuma geri taşınmak istediğim için kendisiyle uğraşmak istemedim. Depozitoyu 9 bin 500 olarak geri aldım.”

Dilek G.’nin bir kiracı olarak mesken sahibi ile yaşadığı depozito sorunu aslında çok yaygın.

Peki Borçlar Kanunu bu mevzuda ne söylüyor? Kiracılar bu türlü bir durumda ne yapmalı ve en kıymetlisi kontrata hangi unsurlar eklenmeli? Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz anlattı.

TÜRK BORÇLAR KANUNU’NU DEPOZİTO İADESİNİ NASIL DÜZENLİYOR?

“Borçlar Kanunu’nda depozito yani teminat bedeli TBK 342. unsuru ile düzenlenmiş, bu kapsamda garanti bedelinin limiti ne halde alınacağı belirtilmiştir. Buna nazaran depozito en fazla 3 aylık kira bedeli kadar talep edilebilecektir” diyen Ali Güvenç Kiraz şu ayrıntıları verdi:

‘PARA VADELİ HESABA YATIRILMALI’

— Depozito, para yahut değerli evrak verilmesi formunda kararlaştırılmışsa kiracı şunları yapmalı: Kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırmalı. Değerli evrak olarak verilmiş ise bunu bir bankaya depo etmelidir. Banka bu halde verilen depozito bedellerini lakin iki tarafın isteğiyle yahut icra takibinin katılaşmasıyla ya da mutlaklaşmış mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

— Bu kapsamda 2012 yılında yürürlüğe giren yeni Borçlar Kanunu’muzda belirtilen alım biçiminin geri iadesinin ne halde olacağı düzenlenmiştir. 2012-2025 yılları ortasında maalesef bu unsur %90 üzerinde uygulanmadığı yani vadeli bir hesaba yatırılmadığı için uygulama eski düzenleme üzerinden şahsen mal sahibine ödenmesi biçiminde devam ediyor. Maddede bu eski nizam üzerinden geri iadeye yönelik bir karar yok ve bu nedenle de husus Yargıtay içtihatları kapsamında şekilleniyor.

‘DÖVİZ OLARAK ALINAN DEPOZİTO TL OLARAK İADE EDİLEMEZ’

Ali Güvenç Kiraz, “Ev sahipleri Türk parasının değerini müdafaa hakkında kanun ve ilgili alt düzenlemeleri kapsamında, Türkiye’de yerleşik tüm gerçek ve hükmî bireylerle Türk lirası üzerinden kira mukavelesi yapmak ve yeniden depozitoyu da Türk lirası olarak almak, iade ederken de Türk lirası olarak geri iade etmek zorundadır” dedi ve ekledi:

“Bu kapsamda Türk lirası olarak alınan depozito bedeli Türk lirası olarak iade edilecektir. Lakin Yargıtay, mal sahibi tarafından döviz cinsinden alınmış bir depozito var ise bu bedelin Türk lirası olarak iade edilmesini makus niyet olarak kabul etmiştir. Dolayısı ile döviz cinsinden depozito alan konut sahibi geri iadeyi de ilgili döviz cinsinden yapmalıdır.”

MAHKEMELERİN BU MEVZUDAKİ YAKLAŞIMI

Ali Güvenç Kiraz, mahkemeler ve Yargıtay’ın depozito bedeli iadesi konusundaki yaklaşımlarını şöyle özetledi:

1- Sözleşmede birinci alındığı hali ile geri ödenecektir deniliyorsa bu kabul ediliyor.

2- Mukavelede iadeye yönelik bir karar yok ise son ödenen kira bedeli ve kaç kira olarak alınmış ise o sayıda geri iadesine hükmediliyor.

3- Mal sahibi döviz cinsinden depozito bedeli almış ise yeniden iade anında birebir döviz cinsinden ödenmesi kararı veriliyor.

SÖZLEŞMEDE BU MADDEYİ SAKIN KABUL ETMEYİN!

Depozito bedeli kira kontratında nasıl belirtilmeli? diye sorduğumuz Ali Güvenç Kiraz şu karşılığı verdi:

“Kiracılar katiyetle depozito bedeli ile ilgili karar konulurken ‘alındığı biçimi ile ödenir’ hususunu kabul etmemeli. Yeniden kiracılar depozito bedeli iadesinde boya ve badana yapılması ile ilgili ‘mal sahibi yaptıracak ve depozitodan düşecektir’ kararını kabul etmemelidir. Zira Yargıtay özel bir karar biçiminde ‘boya badana depozitodan tahsil edilecektir’ yazmıyor ise bunun tekrar yapılmasının mal sahibi yükümlülüğünde olduğunu ve kiracıdan istenemeyeceğine hükmetmiştir.”

EN TEMEL TAHLİL VADELİ HESAP SİSTEMİ

Kiracılar ve konut sahipleri açısından depozito problemini çözmenin en âlâ yolunun kanun kapsamında vadeli hesap sisteminin uygulamaya başlanması olduğunun altını çizen Ali Güvenç Kiraz şunları söyledi:

— Bu sistem her iki taraf açısından banka garantörlüğü de olduğu için en muteber ve tartışma oluşturmayan sistemdir.

— Öte yandan şayet vadeli hesap sistemi uygulanmamış ise ve sorun yaşanıyorsa, bu bahis kira kontratı kaynaklı bir ihtilaf olduğu için mecburî arabuluculuk sistemine dahil bir ihtilaf tipidir.

—Taraflar arabuluculuk kapsamında anlaşamadıkları takdirde yaklaşık 2-3 yıllık bir yargılama süreci ile karşı karşıya kalacaklarını bilmeli. Bu mevzuda yargılama masrafları, davayı açanın kendisinin yükümleneceği avukatlık fiyatları, davayı kaybeden açısından karşı taraf yargılama fiyatları ve yargılama faaliyeti müddetince banka faizi üzerinden değil yasal faiz hesabı nedeniyle uğratılacak kayıpları hesap ederek arabuluculuk sürecinde muahedeye çalışmalıdır.