Mesken sahipleriyle kiracılar ortasında yeni kriz: ‘Oturduğum daire kentsel dönüşüme giriyor, çıkıyor!’ Bu talep haklı münasebet sayılır mı?

Ev sahibi ile kiracı ortasındaki uyuşmazlıklar her geçen gün yeni bir boyut kazanıyor. Kimi vakit artan kiralar, kimi vakit da tahliye talepleriyle gündeme gelen bu tansiyonlu bağda, bu sefer tartışmanın merkezinde ‘kentsel dönüşüm’ var. Yaşanan son örnek ise kiracıların hakları kadar konut sahiplerinin sorumluluklarını da bir kere daha gündeme getirdi.

‘EVİ BOŞALTMAM İÇİN BİR AY MÜDDET VERİYOR’

İstanbul’un kalabalık semtlerinden birinde yaşayan Ö.İ., yaklaşık iki yıldır tertipli olarak kira ödediği konutundan, bir telefonla çıkması istendi. Arayan, konutun yeni malikiydi. Lakin bu talebin arkasında karmaşık bir süreç yatıyor.

Ö.İ.’nin oturduğu konutun asıl sahibi, ileri yaşı nedeniyle çocuklarının nezaretindeyken hayatını kaybetti. Kira kontratı, mal sahibinin hayattayken iki çocuğunun önünde imzalandı, lakin yalnızca biri kontrata imza attı. Vefat sonrası mesken, imzası bulunmayan fakat kontrat sırasında orada bulunan öbür çocuğa da miras kaldı. Geçtiğimiz günlerde miras kalan yeni malik de kiracı Ö.İ.’yi arayarak konutu boşaltmasını istedi.

Evde şimdi iki yıldır oturan Ö.İ., “Birkaç gün evvel konut sahibim aradı, ‘Kendi oturduğum mesken kentsel dönüşüme giriyor, bu nedenle senin oturduğun konuta taşınacağım. Buralarda kiralar çok değerli uğraşamam. Temmuz ayına kadar meskeni boşaltmanı rica ediyorum’ dedi. Ancak verilen müddet çok kısa, neredeyse bir ay içinde taşınmamı istiyor” sözlerini kullandı.

‘SÖZLÜ SÖYLEDİ; YAZILI HİÇBİR DOKÜMAN İLETMEDİ, BU NEDENLE GÜVENEMİYORUM’

Bu kadar kısa müddette yeni bir konut bulmanın imkânsız olduğunu söyleyen Ö.İ., “Üstelik bu talebe tam olarak güvenemiyorum. Kelamlı söyledi ve yazılı hiçbir evrak iletmedi. Daha kira kontratımın ikinci yılındayım. Ya beni çıkarıp sonra konutu diğerine kiralarsa? Hakikaten kendisi mi oturacak, yoksa bu bir mazeret mi… bunu nasıl anlayabilirim? Ne yapacağımı, nereye gideceğimi bilemiyorum. Bu durum hakikaten çok can sıkıcı” formunda konuştu.

EV SAHİBİ VEFAT ETTİĞİNDE KİRA KONTRATI YENİLENMELİ Mİ?

Avukat Ali Güvenç Kiraz’a öncelikle mülk sahibi vefat ettiğinde, vefat eden konut sahibi ile kiracı ortasındaki kira mukavelesinin tüzel durumu nasıl etkilenir? diye sordum.

Kiraz, “Mal sahibinin vefat etmesinin kira mukavelesinin devamlılığı konusunda hiçbir negatif tesiri bizim hukukumuzda yoktur. Mirasçılar yasal halefiyet prensibi yeterince hak sahibi olmaya devam ederler. Yeni bir kira kontratı yapmaya gerek yoktur. Mirasçı kiracıyı yeni bir kira kontratı yapmaya zorlayamaz. Burada kiracıların açısından dikkat edilmesi gereken en kıymetli durum kira bedelinin ödenmesine devam edilmesi zorunluluğudur” dedi.

‘KİRACI, MESKEN SAHİBİ VEFAT ETTİĞİNDE MİRASÇILARIN KENDİSİNE ULAŞACAĞINI VE ÖDEMEYİ ONLARA YAPACAĞINI DÜŞÜNMEMELİ’

“Kiracı vefat eden mal sahibine ödeme yaparken bir anda kira ödemeleri vefat nedeniyle hesap kapatılarak geri iade edilebilir” ikazında bulunan Kiraz, “Bu durumda kiracı nasılsa mesken sahibi vefat etti mirasçıları bir halde bana ulaşırlar ödemeleri de o biçimde yaparım dememelidir” dedi ve ekledi:

“Aylık kira ödemeleri geri iade edildiği anda mirasçılar da kendisine ulaşmamış ve mirasçılık dokümanlarını ibraz ederek bir yeni hesap numarası/numaraları bildirmemiş ise çabucak Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak ‘ödeme yeri tayini istemeli’ ve mahkeme hakimi tarafından açılacak bu hesaba kira ödemelerini yapmaya devam etmelidir. Kira borcu bir para borcu olup nizamlı olarak belirtilen tarihlerde ödenmek zorunda olan bir borçtur.”

EV SAHİBİNİN TAHLİYE İÇİN YAZILI BİLDİRİM YAPMASI ZARURÎ MU?

“Ev sahibinin haklı münasebeti olması halinde kiracıya yazılı bildirim yapması mecburî değil” diyen Ali Güvenç Kiraz, şu kıymetli bilgilerin altını çizdi:

— Yani tahliye konusu ile hudutlu olmak üzere ihtarname göndermek diye zarurî bir form kaidesi kanunumuzda bulunmuyor. Kiracı şayet mal sahibinin kendisine kelamlı bildirimi üzerine de taşınmazı tahliye etmemişse ve mal sahibinin haklı bir münasebeti varsa bu da kâfi. Yazılı bildirim yani ihtarname gönderilmiş olması mal sahibinin dava açma hakkını devam eden kira yılının sonuna kadar uzatır.

— Örneğin 1 Ocak 2025- 31 Aralık 2025 tarihli bir yıl vadeli bir kira mukavelesi kapsamında mal sahibi, kiracısına kontrat bitmeden en az 1 ay evvel yazılı ihtarname gönderirse olağan kaidelerde dava açma müddeti 1 Ocak 2026 tarihinden itibaren bir ay olsa dahi, ihtarname bu dava açma mühletini 31 Aralık 2026 tarihine kadar uzatır.

‘EV SAHİBİ KİRA DEVRİ BİTMEDEN KİRACISINI MUHTAÇLIK SEBEBİYLE TAHLİYE EDEMEZ’

“Ev sahibi kira devri bitmeden kiracısını muhtaçlık sebebiyle tahliye edemez” diyerek değerli bir noktaya da dikkat çeken Ali Güvenç Kiraz, şöyle devam etti:

— Mesken sahibi, kira devri öncesinde kiracısına bir müddet vermek zorunda da değildir. Lakin güzel niyet bağlantıları ve kiracısının da vaktinde tahliye etmesi konusunda makul bir tahliye müddeti verebilir. Bunu bildirmesi konusunda kanunda bir yazılı bildirim ve müddet mecburiliği olmadığı için rastgele bir sorun yoktur.

— Burada dikkat edilmesi gereken bir öteki kıymetli konu ise kiracı bu nedenle tahliye edilmek isteniyor olsa ve hatta yazılı bir ihtarname gönderiliyor olsa dahi kiracı tahliye etmez ise kiracının zorla tahliyesinin mümkün olamaması mal sahibinin kesinlikle bu kapsamda dava açması ve dava sonunda katılaşma ile tahliyeyi sağlamak zorunda olmasıdır.

EV SAHİBİ İKİNCİ KONUTUNA GEÇMEK İSTERKEN KENTSEL DÖNÜŞÜMÜ MÜNASEBET OLARAK GÖSTEREBİLİR Mİ?

Ali Güvenç Kiraz, bu soruma da “Kentsel dönüşüm nedeniyle konut sahibinin eski konutunun yıkılması ve kiracısı olan başka meskeninde oturmak istemesi haklı nedenlerden birisi. Muhtaçlık nedeniyle tahliye davası açma hakkı bu manada konut sahibine ilişkin olup kiracının tahliye edilmesi gerekecektir” sözlerini kullandı.

‘KİRACI, HAKLI MÜNASEBETE İNANMIYORSA MAL SAHİBİNİN DAVA AÇMASINI VE BU ARGÜMANINI MAHKEMEDE İSPAT ETMESİNİ İSTEYEBİLİR’

“Kentsel dönüşüm nedeniyle tahliye bir muhtaçlık sebebiyle tahliye hali ve haklı gerekçedir” diyen Ali Güvenç Kiraz, “Bu noktada kentsel dönüşüm olayına kiracı inanmıyorsa tahliyeyi gerçekleştirmeyerek mal sahibinin dava açmasını bu savını mahkemede ispat etmesini isteyebilir” dedi.

Kiraz, “Dava açılması halinde de mahkeme taşınmazla ilgili riskli yapı raporları ve süreçle ilgili resmi evrakları isteyecektir. Burada kentsel dönüşüm konusunda evraklar bu durumu ispat ediyor ise kiracı her halükarda davayı kaybedecek ve taşınmazdan tahliye edilecektir” tabirlerini kullandı.

‘EV SAHİBİ MESKENİNE TAŞINMAZ VE DİĞER BİRİNE KİRALARSA ESKİ KİRACI TAZMİNAT TALEP EDEMEZ AMA…’

“Kiracı bu kapsamda mal sahibine inanır ve taşınmazı tahliye ederse ve mal sahibi yine taşınmazı yine üçüncü şahıslara kiraya verirse kiracı rastgele bir tazminat bedeli talep edemez” diyen Ali Güvenç Kiraz, “Ancak kiracı tahliye etmez ve aleyhine dava açılır ve bu nedenle tahliye edilirse ve mahkeme kararına karşın mal sahibi konutunu üçüncü bireylere kiraya verirse son ödediği kira bedelinin 1 yıllık karşılığı ile taşınma masraflarını mal sahibinden talep edebilir. Burada tazminat talebinde kritik nokta dava ve icra yolu ile kiracının tahliye edilmesidir” dedi.